איך מבטיחים החזר הלוואה באמצעות זכויות בדירה או מקרקעין

היום בפורום נזיקין התבקשתי לדבר על סוגיה שמסתבר מעסיקה לא מעט גולשים בפורום – איך מבטיחים החזר של הלוואה שנתנו לאדם אחר ? 

קודם כל תבינו כי חלה עליכם החובה העסקית וגם מוסרית להתנהל עם הכסף שלכם בחוכמה במיוחד כאשר אתם מעמידים הלוואה לטובת אדם אחר ולא משנה אם זה הלוואה במסגרת עסקית או הלוואה במסגרת משפחתית – הלוואה היא הלוואה.

♠ נוכח העובדה הפשוטה אם אדם שקיבל מכם כספים אינו עומד בפירעון ההלוואה / התשלומים החודשים – אתם בבעיה !

להרחבה בנושא הלוואה בין הורים לילדים לצורך רכישת דירה והיכלות של ההורים להבטיח את החזרה הלוואה היכנס ללינק ⇐

איך מבטיחים החזר הלוואה לצורך פתיחת עסק – ממה כדאי להיזהר ואיך מקטינים סיכונים במתן הלוואה לאדם אחר ?

היום אני אדבר על מקרה אמיתי, אבל לפני הכל מי שמכיר אותי יודע היטב כי אני נתקל בלא מעט אנשים שפונים אלי לבקשת עזרה כאשר אותם האנשים נתנו הלוואה לאדם אחר וכאשר הגיע המועד לקבל את הכסף בחזרה שומעים הם תירוצים – אחזיר לך חודש הבא !

אבל שלא תטעו לרגע גם ההורים של האדם שלקח את הכסף פונים אלי בבקשה לקבל ייעוץ משפטי נוכח העובדה כי הם חתמו כערבים לפירעון ההלוואה לטובת הקמת העסק של הילד שלהם וכעת כאשר העסק של הילד קורס והילד לא עומד בהחזרים של ההלוואה – הנושה שהוא יכול להיות אדם פרטי או עסקי כגון בנק ו/או חברה למתן אשראי חוץ בנקאי פותחים הליכים משפטים גם נגד ההורים.

היום אספר על מקרה שבו אדם העמיד הלוואה לטובת הלווה בסך של 700 אלף ש"ח לצורך פתיחת עסק – המלווה התחייב לפרוע את ההלוואה תוך 18 חודשים עם אפשרות לדחות את המועד הפירעון בהסכמה לתקופה נוספת של 12 חודשים.

לצורך הבטחת החזרה ההלוואה נרשם משכון ברשם המשכונות לטובת המלווה על זכויות הלווה בנכס מקרקעין בפתח תקווה.

בנוסף נרשמה בלשכת רישום המקרקעין הערת אזהרה לטובת האדם שנתן את הכסף בדבר הימנעות הלווה לעשות עיסקה בנכס המקרקעין- למשל להימנע מלמכור את הנכס.

∴אדגיש כי במסגרת ההלוואה לא נרשמה משכנתא גם לא מדרגה שניה לטובת האדם שנתן את הכסף∴

♦הפתעה או לא הפתעה אתם תחליטו – הלווה, זה שלקח את ההלוואה לטובת פתיחת העסק עשה עסקה בנכס המקרקעין – מכר את הנכס לטובת צד ג'.

היום נדבר על משכון וננסה להבין האם זו בטוחה לגיטימית להבטיח פירעון ההלוואה ו/או לפחות האם משכון מקטין את הסיכון של נותן ההלוואה שנינתה לטובת פתיחת עסק.

לגבי הסוגיה של רישום הערת אזהרה לטובת האדם שנתן את ההלוואה והאם זו הדרך הראויה להקטין סיכון כאשר מעניקים הלוואה לאדם אחר יש להיכנס ללינק ⇐

האם מספיק לרשום משכון על ידי נותן ההלוואה ברשם המשכונות לצורך הבטחת החזר ההלוואה

אסביר כי מדובר בנושא מורכב ולכן מומלץ מאוד לפנות לעורך דין העוסק בתחום על מנת לקבל ייעוץ משפטי קונקרטי.

בכל מקרה אשתדל להסביר בקצרה את המהות שעומדת מאחורי משכון של נכס ברשם המשכונות כאשר אנחנו מנסים באמצעות משכון זה להבטיח את פירעון ההלוואה או לפחות למזער סיכונים.

החוק קובע כי מישכון הוא שעבוד נכס כערובה לחיוב. הוא מזכה את הנושה להיפרע מן המשכון, אם לא סולק החוב. הנושה כמובן הוא זה שנותן את ההלוואה והחייב הוא זה שנוטל את ההלוואה לצורך פיתוח העסק שלו.

חוק המקרקעין קובע כי יחולו על משכנתה הוראות חוק המשכון אולם אין למשכן מקרקעין או שכירות רשומה במקרקעין אלא ע"י משכנתה.

על מנת להבהיר את עמדתי אצטט את בית המשפט כאשר התייחס לסוגיה של משכון כדרך להבטיח פירעון הלוואה לעסק ובין היתר נאמר בית המשפט הנכבד כתב כדלקמן כאשר הוא מצטט את סיפרו של ויסמן: 

כדי לתת למשכון תוקף כלפי צדדים שלישיים נדרשות פעולות נוספות. לגבי משכנתה על נכס מקרקעין הפעולה הנוספת הנדרשת היא רישום המשכנתה במרשם המקרקעין.

הפעולות הנדרשות כדי להשלים את כוחו של המשכון מנויות בסעיף 4 לחוק המשכון. פעולות אלה הן, בדרך כלל, הפקדה או רישום.

במקרים מסוימים מצויות בדינים אחרים הוראות מיוחדות לענין זה, ואז להוראות אלה עדיפות.

כך, למשל, כאשר המשכון המקורי היה על חוזה של החייב לרכישת דירה, הרי עם קבלת הבעלות בדירה מועתק המשכון אל הדירה, והפעולה שתידרש מהחייב כדי שכוחו של המשכון יהיה יפה כלפי הנושים האחרים של החייב, תהיה רישום משכנתה על הדירה בלשכת רישום המקרקעין

מכאן, כי עד לרישום המשכנתה יהיה תוקפו של המשכון על המקרקעין כשל משכון בהסכם גרידא, כלומר הוא לא יכבול נושים אחרים של החייב.

בנוסף על מנת לבסס את דברי בסוגיה של האם ראוי להשתמש במשכון כדרך להבטחת פירעון הלוואה אזכיר את דבריו של כבוד השופט ס.ג'וברא:

סעיף 91 לחוק המקרקעין: בכפוף להוראות פרק זה יחולו על משכנתה הוראות חוק המשכון; אולם אין למשכן מקרקעין או שכירות רשומה במקרקעין אלא על ידי משכנתה.

כוונת הסעיף היא להבהיר שאין תוקף למשכון של מקרקעין רשומים או לשכירות רשומה במקרקעין אצל רשם המשכונות.

במילים אחרות, הסעיף בא לקבוע שכאשר הנכס הממושכן רשום בפנקס המקרקעין כיחידת רישום, אין למשכן את זכות הבעלות או את זכות השכירות הרשומה אצל רשם המשכונות.

אולם ניתן לרשום אצל רשם המשכונות את הזכות החוזית בטרם נרשמה והפכה לקניינית, היינו, מכלל הלאו משתמע ההן – משכון מקרקעין שאינם רשומים יעשה על דרך משכון הזכויות החוזיות ורישומם אצל רשם המשכונות, ומשכך, על זכויות אלה יש להחיל את חוק המשכון, תשכ"ז – 1967, ולא את חוק המקרקעין.

בנקודה זו אציין, כי בשיעבוד זכויות המתייחסות למקרקעין יש להבחין בין שני סוגי שעבוד: משכנתא או משכון, שהאחרון כפוף להוראות חוק המשכון בלבד ולא להוראות בדבר משכנתא שבחוק המקרקעין.

למעשה בית המשפט אומר כי הדרך למשכן מקרקעין הינה ברישום משכנתא בלשכת רישום המקרקעין בלבד. משכון שנרשם ברשם המשכונות על מקרקעין מוסדרים הינו חסר תוקף כלפי נושים אחרים ואינו מעניק לבעליו שעבוד על מקרקעין.

ולכן במקרה לעיל שבו נתן האדם הלוואה לטובת עסק של הלווה ובין היתר להבטחת הפירעון רשם משכון ברשם המשכונות  – בית המשפט קבע כי אין במשכון שנרשם על ידי נותן ההלוואה ברשם המשכונות כדי להקנות לו מעמד של בעל שעבוד או נושה מובטח.

חשוב לי להדגיש כי כל מקרה יש לבחון לגופו ואין לראות באמור לעיל משום ייעוץ משפטי פרטני כל מקרה דורש בדיקה יסודית ומעמיקה טרם קבלת החלטה.

טלפון 03-9099480
מטרתו של פורום תאונות דרכים ועבודה - להנגיש את החוק לאזרח. מנהל הפורום עורך דין טל רבי בעל תואר שני במשפטים יוצא משרד האוצר מאמין בנתינה לקהילה כדרך חיים - זכרו ידע הוא כוח !
The following two tabs change content below.
עורך דין טל רבי הקים פורום תאונות זה בנוסף לערוץ יוטיוב ולמרכז מידע לאזרח העוסק בתאונות דרכים ובתאונות עבודה - במטרה ללמד את האזרחים כיצד להתנהל נכון בתביעה מול הביטוח הלאומי וחברות הביטוח על מנת לקבל פיצוי כספי בעקבות תאונה וכתוצאה מכך נזק גוף שנגרם לניזוק.